2026년 종부세 인상, 보유세 얼마나 오르나?

강남 대치동 아파트 한 채를 보유한 A씨의 보유세가 올해 1,200만원에서 내년 1,800만원으로 50% 뛰어오를 전망입니다. 공시가격이 29억원에서 38억원으로 급등하는 데다, 공정시장가액비율(과세표준을 정할 때 공시가격에 곱하는 비율)까지 올라가면서 이중으로 세 부담이 커지는 구조입니다. 2025년 종합부동산세 대상자가 63만 명, 세수가 5조 3,000억원으로 전년 대비 증가한 상황에서, 2026년은 부동산 보유세의 진짜 전환점이 될 수 있습니다.

종부세는 어떻게 계산되는가

종합부동산세(이하 종부세)를 이해하려면 세 가지 핵심 변수를 알아야 합니다. 공시가격, 공정시장가액비율, 그리고 세율입니다.

먼저 공시가격은 국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 산정하는 부동산의 공적 가격입니다. 실거래가와는 다르며, '현실화율'이라는 비율에 의해 시세보다 낮게 책정됩니다. 2026년 현실화율은 69%로 유지될 예정입니다.

여기에 공정시장가액비율을 곱하면 과세표준이 나옵니다. 종합부동산세법 제7조에 따라 과세표준을 산정하며, 현재 공정시장가액비율은 60%입니다. 같은 공시가격이라도 이 비율이 올라가면 과세표준이 커지고, 세금이 늘어나는 구조입니다.

마지막으로 세율입니다. 종합부동산세법 제8조에 따르면 2주택 이하 보유자에게는 0.5~2.7%의 누진세율이 적용됩니다. 1세대 1주택자는 공시가격 합산액에서 12억원을 공제받고, 그 외에는 9억원이 기본 공제입니다. 종합부동산세법 제9조에 따라 고령자 세액공제(60세 이상 20~40%)와 장기보유 세액공제(5년 이상 20~50%)도 적용되며, 두 공제를 합산하면 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있습니다.

공시가격 급등, 강남은 20~40% 오른다

2026년 보유세 부담이 급증하는 첫 번째 원인은 공시가격의 대폭 상승입니다. 경제조선 보도에 따르면 강남 3구와 한강 벨트 지역의 2026년 주택 공시가격은 전년 대비 20~40% 오를 것으로 추정됩니다.

구체적인 사례를 보겠습니다. 강남구 대치동 선경아파트(전용 127.75㎡)의 경우, 현재 시세 약 55억원에 대해 2025년 공시가격은 29억 3,900만원이었습니다. 2026년에는 이것이 약 37억 9,500만원으로 29% 가량 상승할 전망입니다. 공시가격이 8억 5,000만원 이상 뛰는 셈입니다.

이런 급등의 배경에는 최근 2~3년간 서울 주요 지역 집값이 크게 오른 반면, 공시가격 현실화율이 4년째 동결(69%)되면서 시세와의 괴리가 벌어진 점이 있습니다. 홈경제신문 보도에 따르면 현실화율이 동결되더라도 시세 자체가 오르면 공시가격은 자동으로 상승하게 되어, 2026년 재산세·종부세 인상은 불가피한 상황입니다.

물론 이 영향은 지역별로 편차가 큽니다. 강남·서초·송파 등 고가 주택 밀집 지역은 타격이 크지만, 공시가격 9억원 이하인 주택 보유자는 종부세 대상에 해당하지 않으므로 영향이 제한적입니다.

공정시장가액비율, 45%에서 60%로 그리고 80%까지?

보유세 부담을 키우는 두 번째 변수는 공정시장가액비율의 변동입니다. 이 비율은 국회 입법 없이 대통령령으로 조정할 수 있어 정부 정책 의지에 따라 빠르게 변할 수 있다는 점에서 중요합니다.

변동 추이를 보면, 2020~2022년에는 90%까지 올랐다가, 부동산 시장 침체기인 2023~2024년에는 45%로 한시적 인하됐습니다. 2025년부터는 법정 수준인 60%로 복귀했습니다. 문제는 여기서 끝이 아니라는 점입니다. 정부는 지방재정 보전과 조세 형평성 회복을 명분으로 80%까지 인상하는 방안을 검토하고 있습니다.

만약 공정시장가액비율이 60%에서 80%로 오르면, 같은 공시가격이라도 과세표준이 33% 증가합니다. 공시가격 급등과 겹치면 이중 부담이 되는 구조입니다. 실제로 집값이 많이 오른 강남이나 한강벨트 지역 주택 소유자들의 보유세 부담은 전년 대비 30~50% 증가할 것으로 전문가들은 분석하고 있습니다.

보유자 유형별 종부세 시뮬레이션

공정시장가액비율이 45%에서 60%로 바뀌었을 때 실제 세금이 어떻게 변하는지 유형별로 살펴보겠습니다.

공시가격 12억원인 1주택자의 경우, 12억원 공제를 적용하면 과세표준이 거의 없어 종부세는 미미합니다. 그러나 공정시장가액비율이 80%로 인상되고 공시가격까지 오르면 상황이 달라집니다. 기존에 종부세 약 25만원이던 것이 60만원으로 35만원 증가할 수 있습니다.

2주택을 보유한 경우(공시가격 9억+11억, 합산 20억) 상황은 더 심각합니다. 기본공제 9억원을 제하고 남는 11억원에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준은 6억 6,000만원입니다. 이에 대한 종부세는 약 250만원으로, 45% 시절의 120만원 대비 130만원이 늘어납니다.

고가 주택 1채를 보유한 고령자(공시가격 13억, 65세)의 경우, 고령자 세액공제(30%)와 장기보유 세액공제를 활용하면 세금 부담을 상당히 줄일 수 있습니다. 다만 공정시장가액비율 인상으로 공제 전 세액 자체가 커지기 때문에, 약 40만원에서 100만원으로 60만원 가량 증가합니다.

이 시뮬레이션에서 드러나는 핵심은, 다주택자일수록 공정시장가액비율 인상의 타격이 크다는 것입니다. 1주택자는 12억원 공제와 고령자·장기보유 공제로 상당 부분 상쇄가 가능하지만, 다주택자는 그러한 완충 장치가 제한적입니다.

종부세 폐지론과 개편 논의, 어디까지 왔나

2026년 종부세를 둘러싼 정치적 논의는 크게 세 갈래로 나뉩니다.

첫째, 1주택자 종부세 폐지론입니다. 안철수 국민의힘 의원은 "실거주 1주택자에 대한 종부세는 조세가 아닌 징벌"이라며 폐지를 공개적으로 주장하고 있습니다. 특히 연합뉴스 보도에 따르면 형편 어려운 대학생을 위해 무료 기숙사를 운영하던 교감이 1,300만원의 종부세를 부과받은 사례가 알려지면서, 종부세의 '징벌적 성격'에 대한 비판 여론이 커지고 있습니다.

둘째, 보유세 완화와 양도세 중과 부활을 맞교환하는 방안입니다. 2026년 경제성장전략 논의 과정에서 보유세를 낮추는 대신 양도세 중과를 부활시켜 거래 단계에서 세수를 확보하자는 아이디어가 제기되고 있습니다. 다주택자에게는 "보유할 때 세금이 줄어들되, 팔 때 세금이 늘어나는" 구조로 전환되는 셈입니다.

셋째, 공정시장가액비율을 80%까지 올리는 보유세 강화론입니다. 지방재정 확충과 부동산 투기 억제를 위해 필요하다는 입장입니다. 이 방안은 국회 입법 없이 시행령 개정만으로 가능해 정부 입장에서 실행 가능성이 가장 높습니다.

이처럼 완화와 강화가 동시에 논의되는 상황은 시장에 혼란을 줄 수 있습니다. 특히 뉴시스 보도에 따르면 1주택 양도세 비과세 기준인 12억원에 대해서도 "근거가 약하다"는 지적이 나오며 손질론이 제기되고 있어, 부동산 세제 전반이 유동적인 상태입니다.

종부세 부담을 줄이는 실무 전략

종부세 절세의 핵심은 과세 기준일과 공제 제도를 정확히 이해하는 것입니다.

첫째, 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다. 이 날 보유하고 있는 주택을 기준으로 종부세가 결정되므로, 매도 시기를 조절할 수 있다면 6월 1일 전에 처분하는 것이 유리합니다.

둘째, 부부 공동명의를 활용하면 각각 9억원씩 총 18억원을 공제받을 수 있습니다. 단독명의(12억원 공제)보다 공제 금액이 6억원 더 많아지는 셈입니다. 다만 공동명의 시에는 고령자·장기보유 세액공제가 적용되지 않으므로, 개인 상황에 따라 시뮬레이션을 통해 유불리를 따져야 합니다.

셋째, 임대사업자 등록이나 합산배제 제도를 활용할 수 있는지 검토할 필요가 있습니다. 일정 요건을 충족하는 임대주택은 종부세 합산 대상에서 제외될 수 있어, 다주택자의 경우 전문 세무사와 상담하여 최적의 방안을 설계하는 것이 중요합니다.

시장 전문가들은 2026년이 다주택자에게 "세무 골든타임"이 될 수 있다고 분석합니다. 보유세는 오르고, 양도세 중과 부활 논의까지 진행되고 있어, 지금이 자산 구조 재편을 검토해야 할 시점이라는 뜻입니다.

전망과 시사점

2026년 보유세 환경은 공시가격 급등과 공정시장가액비율 변화라는 두 축이 동시에 움직이면서 복잡한 양상을 띠고 있습니다. 강남 등 고가 주택 밀집 지역의 보유세는 전년 대비 30~50% 증가할 가능성이 높고, 공정시장가액비율이 80%까지 오를 경우 그 충격은 더 커질 수 있습니다.

동시에 종부세 폐지론부터 보유세·양도세 맞교환론까지 정치권의 논의가 다방면으로 진행되고 있어, 최종적인 세제 방향이 어떻게 확정될지는 아직 불확실합니다. 분명한 것은 보유세 부담이 2023~2024년의 한시적 완화기를 지나 다시 상승 궤도에 올랐다는 점입니다.

부동산을 보유하고 있는 납세자 입장에서는 공시가격 공개 시점(3~4월)에 자신의 주택 공시가격 변동을 반드시 확인하고, 이의 신청 제도를 적극 활용할 필요가 있습니다. 더불어 공정시장가액비율의 추가 인상 여부와 양도세 중과 관련 입법 동향을 지속적으로 주시하면서, 보유·매도·증여 등 자산 전략의 최적 타이밍을 판단해야 할 것입니다.