2026년 다주택자 양도세 중과 유예 종료, 세금 얼마나 오르나?

2026년 5월 9일, 부동산 시장에 중요한 변화의 바람이 불어옵니다. 지난 2022년 5월부터 시행된 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 약 2년간의 한시적 적용을 마치고 종료되기 때문입니다. 이로 인해 다주택자들은 주택 양도 시 다시 높은 세율을 적용받게 되며, 이는 시장에 상당한 매물 출회 압박으로 작용할 가능성이 높은 것으로 분석됩니다.

이번 양도세 중과 유예 종료는 다주택자에게는 매도 시점을 결정해야 하는 중요한 기로를 제공하고, 무주택자에게는 내 집 마련의 급매물 기회가 될 수 있습니다. 동시에 외국인 주택 소유자에게는 중과가 적용되지 않아 내국인과의 역차별 논란이 제기되는 등, 정책의 파급 효과와 형평성에 대한 심도 깊은 이해가 필요한 시점입니다.

다주택자 양도세 중과 유예, 무엇이 달라지나?

2026년 5월 9일부로 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치가 종료됩니다. 이는 부동산 시장의 연착륙을 유도하고 매물 잠김 현상을 해소하기 위해 한시적으로 도입되었던 정책입니다.

유예 조치 종료 이후에는 주택 양도 시 다음과 같은 세율이 적용됩니다.

| 구분 | 유예 기간 (2022.5.10 ~ 2026.5.9) | 유예 종료 후 (2026.5.10 이후) |

| 2주택자 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 20%p |

| 3주택 이상자 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 30%p |

즉, 유예가 종료되면 조정대상지역 내 다주택자의 양도소득세 부담이 크게 늘어나는 것입니다. 예를 들어, 2주택자가 주택을 매도하여 5억 원의 양도차익이 발생했다면, 중과 유예 기간에는 기본세율이 적용되지만, 유예 종료 후에는 여기에 20%p가 가산된 세율이 적용되어 세금이 대폭 증가합니다.

다주택자가 중과세율 적용을 피하려면 잔금일 기준으로 2026년 5월 9일까지 매도 절차를 완료해야 합니다. 다만, 한국세정신문 보도에 따르면 매매계약을 5월 9일까지 체결하고 잔금일이 이후로 미뤄지더라도 최장 6개월까지는 유예 혜택을 받을 수 있는 보완 방안이 마련되었습니다.

다주택자 매물 출회 압박, 시장 영향은?

양도세 중과 유예 종료는 다주택자들의 주택 처분 압박으로 이어져 단기적으로 급매물 증가 가능성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 이미 서울 강남3구(강남·서초·송파) 아파트 매물은 2026년 2월 첫째 주 기준 전주 대비 1.2% 증가한 4만 1000여건으로 집계된 바 있습니다. 이는 유예 종료에 앞서 다주택자들이 매물 정리에 나서는 움직임의 일부로 해석될 수 있습니다.

일부 부동산 전문가들은 이번 유예 종료가 시장에 매물 증가 압박으로 작용할 것이며, 특히 급매물이 늘어날 가능성이 있다고 전망합니다. 과거 참여정부 시절에도 다주택자 양도세 중과가 도입되면서 매물 잠김 현상과 거래량 감소 등 부작용이 나타난 바 있습니다. 정부는 이번 조치를 통해 잠재 매물을 시장으로 유도하고, 주택 공급을 늘려 시장 안정화를 꾀하는 것으로 보입니다.

하지만 반대 의견도 존재합니다. 일요신문에 따르면 다른 전문가들은 이미 보유세 부담 등으로 다주택자들이 매물을 상당수 정리했으며, 현 시장 상황에서 중과세율을 감수하고 매도할 유인이 크지 않아 시장에 미치는 영향이 제한적일 것이라고 분석합니다. 또한, 매일경제 보도에 따르면 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자들의 절세 매물과 함께 증여 문의도 증가하고 있어, 매도 외의 다른 출구 전략도 모색되는 상황입니다.

무주택자, 급매물 기회를 잡을 전략

다주택자들의 매도 압박이 커지면서 무주택자들에게는 내 집 마련의 기회가 찾아올 수 있습니다. 매도자들은 세금 부담을 피하기 위해 시세보다 저렴한 가격에 주택을 내놓을 가능성이 있기 때문입니다. 특히 조정대상지역 내에서 가격 조정이 이루어지는 급매물에 주목할 필요가 있습니다. 서울 아파트 매매수급지수는 2026년 2월 첫째 주 기준 83.1로, 전주 대비 하락하며 21주 만에 최저치를 기록했습니다. 이는 매수심리가 위축된 상황에서 매물이 늘어나면 가격 하락 압력이 커질 수 있음을 시사합니다.

정부도 이러한 시장 상황을 고려하여 무주택자가 주택을 매수하는 경우에는 양도세 중과 예외를 적용할 방침입니다. 이는 무주택자의 내 집 마련을 지원하고, 시장에 나온 매물이 실수요자에게 연결되도록 유도하는 정책적 의지로 해석됩니다.

무주택자는 급매물 기회를 활용하기 위해 다음과 같은 전략을 고려할 수 있습니다.

외국인 소유자 역차별 논란과 정책의 형평성

이번 양도세 중과 유예 종료와 관련하여 주목할 또 다른 쟁점은 외국인 주택 소유자에 대한 양도소득세 중과세율 적용 여부입니다. 조선일보 보도에 따르면 외국인 주택 소유자에게는 양도소득세 중과세율이 적용되지 않아 내국인과의 역차별 논란이 제기되고 있습니다.

이는 국내 세법상 외국인 거주자는 소득세법 제104조 제1항에 따른 다주택자 중과 규정의 적용을 받지 않기 때문입니다. 주택 투기를 억제하려는 정책 목표를 고려할 때, 국내 거주자에게만 중과를 적용하고 외국인에게는 예외를 두는 것은 형평성 측면에서 논란의 소지가 있습니다. 특히 주택 시장 불안정기에 외국인 투기 자본 유입 가능성을 배제할 수 없다는 점에서 정책적 재검토가 필요하다는 지적이 나옵니다.

이러한 정책적 비대칭성은 시장에 미치는 영향은 물론, 국민적 공감대 형성에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 정부는 다주택자 양도세 중과 정책의 전반적인 효과와 부작용을 면밀히 검토하고, 국내외 거주자 간의 형평성 문제도 함께 고려하여 정책의 정교함을 더할 필요가 있습니다.

주요 관련 법령 및 세금 계산 사례

이번 양도소득세 중과 유예 종료와 관련된 주요 법령은 다음과 같습니다.

[예시] 조정대상지역 내 2주택자 A씨의 양도소득세

A씨가 조정대상지역에 2주택을 보유하고 있으며, 2026년 6월 10일에 한 주택을 양도하여 5억 원의 양도차익이 발생했다고 가정해 봅시다.

이처럼 중과세율 적용은 다주택자의 세금 부담을 현격히 증가시킵니다. 따라서 다주택자들은 유예 종료 시점 이전에 매도, 증여, 거주주택 비과세 활용 등 다양한 절세 전략을 신중하게 검토해야 합니다.

양도세 중과 유예 종료는 부동산 시장에 단기적인 변동성을 가져올 수 있습니다. 다주택자에게는 세금 부담을 최소화하기 위한 신중한 의사결정이, 무주택자에게는 급매물이라는 기회를 잡기 위한 철저한 준비가 필요한 시점입니다. 정책의 본래 취지였던 시장 안정화와 주택 실수요자 보호라는 목표를 달성할 수 있을지 귀추가 주목됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 양도세 중과 유예 종료 시점은 정확히 언제인가요?

양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일부로 종료됩니다. 따라서 잔금일 기준으로 2026년 5월 9일까지 매도 절차를 완료해야 중과세율 적용을 피할 수 있습니다.

Q. 다주택자가 중과를 피하려면 어떻게 해야 하나요?

Q. 무주택자가 급매물을 찾는다면 어떤 점을 유의해야 할까요?

무주택자는 시장의 급매물 동향을 면밀히 관찰하고, 관심 지역의 시세 변동을 주시해야 합니다. 또한, 자금 조달 계획을 철저히 세우고, 무주택자에게 주어지는 정부의 주택 매수 지원 정책이나 대출 상품을 적극적으로 활용하는 것이 중요합니다.

Q. 외국인 양도세 중과 면제는 왜 논란이 되나요?

외국인 주택 소유자는 국내 세법상 다주택자 중과 규정의 적용을 받지 않아 내국인과의 역차별 문제가 제기됩니다. 주택 투기 억제라는 정책 목표에 비추어 볼 때, 국내 거주자에게만 중과를 적용하는 것은 형평성 논란을 불러일으킬 수 있습니다.