계약갱신요구권으로 연장하는 계약이라면, 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 해도 세입자가 동의하지 않는 한 전세 그대로 갱신됩니다. 동의해서 바꾸기로 했다면 월세로 돌리는 보증금에 붙는 전환율은 연 5.0%를 넘지 못합니다. 한국은행이 2026년 8월 27일 기준금리를 3.00%로 올리면서 법정 상한이 그 숫자가 됐습니다.
금리가 두 달 사이 두 번 올랐으니 지금 월세 전환 협의가 오가는 집이라면 상한이 4.5%이던 봄과 계산이 다릅니다. 어디까지가 법이 정한 선이고, 5% 인상 상한과는 어떻게 겹치는지 순서대로 짚습니다.
갱신 때 월세 전환, 세입자 동의 없이는 안 됩니다
주택임대차보호법 제6조의3 제3항은 갱신요구권으로 갱신되는 임대차를 "전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것"으로 봅니다. 단서가 붙어 있긴 한데, 차임과 보증금을 제7조의 범위에서 증감할 수 있다는 것뿐입니다. 전세를 월세로 바꾸는 일은 금액을 올리는 일과 다릅니다. 임대료의 구조 자체를 바꾸는 것이라 이 단서로는 열리지 않습니다.
국토교통부도 개정법 시행 직후 같은 답을 내놓았습니다. 2020년 9월 정책브리핑 카드뉴스에서 전세를 월세로 바꾸는 것은 임차인 동의 없는 한 곤란하다고 밝혔고, 동의해서 바꾸는 경우에도 제7조의2의 법정 전환율이 그대로 적용된다고 안내했습니다. 그러니 "갱신해 주는 대신 월세로 돌리자"는 제안은 요구가 아니라 협상입니다. 세입자가 싫다고 하면 전세 조건 그대로 2년이 갱신되고, 집주인이 올릴 수 있는 건 보증금의 5%까지입니다.
국면이 다르면 답도 달라집니다. 갱신요구권을 한 번 써서 더는 남아 있지 않거나, 애초에 행사하지 않고 새 조건으로 도장을 찍는 재계약이라면 동일 조건 원칙이 걸리지 않습니다. 이때는 월세 전환도 금액도 합의의 문제이고, 다만 아래에서 볼 전환율 상한은 그 합의에도 그대로 걸립니다. 내 계약이 어느 국면인지가 먼저이고, 그 구분은 전월세 갱신 거절과 5% 인상, 법이 정한 경계선에서 세 갈래로 정리해 두었습니다.
전환율 상한 5%는 어디서 나온 숫자인가
제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때, 전환되는 금액에 두 비율 중 낮은 쪽을 곱한 월차임을 넘지 못하게 합니다. 하나는 대통령령으로 정한 비율, 하나는 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 이율을 더한 비율입니다. 시행령 제9조가 그 빈칸을 채웁니다. 앞의 비율은 연 10%, 뒤의 이율은 연 2%입니다.
기준금리가 8% 미만인 한 뒤쪽이 낮으니, 실제 상한은 "기준금리 더하기 2%"로 움직입니다. 2025년 5월 29일 이후 기준금리가 2.50%였을 때 상한은 4.5%였습니다. 2026년 7월 16일 2.75%로 오르면서 4.75%, 8월 27일 3.00%로 다시 오르면서 5.0%가 됐습니다. 두 달 만에 0.5%포인트가 움직인 셈입니다.
이 더하는 이율은 원래 3.5%였습니다. 2020년 9월 29일 시행령 개정으로 2%로 내려왔고, 국토부 카드뉴스에 "기준금리 0.5%에 3.5%"라는 옛 산식이 남아 있는 건 그 직전에 나온 자료라서입니다. 지금 검색되는 계산기나 블로그 중에도 옛 이율이나 옛 기준금리를 그대로 쓰는 곳이 있으니, 숫자를 넣기 전에 한국은행이 공시한 현재 기준금리부터 확인하는 게 순서입니다. 조문은 "한국은행에서 공시한 기준금리"라고만 적고 있어, 전환을 합의하는 시점에 공시돼 있는 금리를 쓰는 것이 자연스러운 읽기입니다.
계산해 보면 이렇게 됩니다
산식은 한 줄입니다. 전환하는 보증금에 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세 상한이 나옵니다. 전세 3억원 계약에서 보증금을 1억원으로 낮추고 2억원을 월세로 돌린다면, 2억원 × 5.0% ÷ 12 = 83만 3,333원. 이 이상의 월세를 붙이면 상한 초과입니다. 상한이 4.5%이던 봄에 같은 계산을 했다면 75만원, 4.75%이던 7월 중순 이후라면 79만 1,667원이었으니, 금리 인상 두 번이 같은 집의 월세 상한을 8만원 넘게 올린 셈입니다.
반전세로 가는 흔한 규모도 같은 식입니다. 보증금 5,000만원을 내리고 그만큼을 월세로 바꾸면 5,000만원 × 5.0% ÷ 12 = 20만 8,333원이 상한입니다. 1억원이면 41만 6,667원. 집주인이 "요즘 시세가 그렇다"며 이보다 높은 월세를 부르더라도, 법정 전환율은 시세와 무관하게 이 숫자에서 멈춥니다.
한 가지 짚을 것은 이 상한이 걸리는 방향입니다. 조문은 보증금을 월차임으로 전환하는 경우만 규정합니다. 월세를 전세로 돌리는 반대 방향에는 이 산정률(조문이 전환율을 부르는 말) 제한이 없고, 처음부터 월세로 체결하는 새 계약의 월세 수준도 이 조문이 정하는 것이 아닙니다. 기존 계약의 보증금을 월세로 돌리는 그 국면이 제7조의2의 자리입니다.
5% 인상 상한과 함께 걸립니다
전환율 상한을 지켰다고 끝이 아닙니다. 갱신요구권으로 갱신하는 계약이라면 제7조의 증액 상한 5%가 따로 걸립니다. 다만 제7조 제2항은 인상 폭을 "약정한 차임이나 보증금의 20분의 1"이라고만 정하고, 보증금과 월세가 같이 바뀔 때 무엇을 무엇과 견줄지는 적어 두지 않았습니다. 실무에서는 렌트홈 계산기처럼 월세를 전환율로 보증금 단위로 되돌려 종전 임대료와 비교합니다. 그 방식으로 위의 3억원 사례를 보면, 보증금 1억원에 월세 83만 3,333원은 종전 3억원과 같은 수준이라 인상이 아닙니다. 월세 90만원이면 환산 총액이 3억 1,600만원, 종전보다 5.3%가 올라 상한을 넘는 것으로 계산됩니다.
보증금과 월세가 함께 움직이는 계약의 인상률은 손으로 따지면 틀리기 쉽습니다. 국토교통부와 한국토지주택공사가 운영하는 렌트홈의 임대료 계산기는 변경 전후의 보증금과 월세를 넣으면 환산보증금 기준 인상률을 돌려주는데, 등록임대주택의 증액비율 산출용이라는 고지가 붙어 있어도 환산 산식이 같아 구조를 확인하는 데 참고가 됩니다. 서울시 주택정보마당의 전월세 전환율 계산기는 반대로 전환율과 인상률을 넣으면 그에 맞는 월세나 보증금을 계산해 줍니다. 어느 쪽이든 전환율 칸에 들어가는 기준금리가 현재 공시 금리인지부터 확인해야 하고, 서울시 페이지에는 2026년 8월 말 현재 기준금리가 2026년 5월 기준 2.5%로 표시돼 있어 두 차례 인상이 아직 반영되지 않았습니다.
넘겨서 냈다면 돌려받을 수 있습니다. 제10조의2는 제7조의 증액 비율을 초과해 지급한 차임이나 보증금뿐 아니라, 제7조의2의 산정률을 초과해 지급한 차임에 대해서도 초과분 상당액을 돌려달라고 청구할 길을 열어 둡니다. 전환율을 넘긴 월세를 내고 있었다면 그 차액이 청구 대상이라는 뜻입니다. 협의가 틀어져 다툼이 되면 주택임대차분쟁조정위원회가 차임 증감 분쟁을 다루고, 액수가 크거나 계약 국면 자체가 애매하다면 서명 전에 전문가 상담을 받는 것이 순서입니다.
합의해서 바꾸기로 했다면 문서에 네 가지를 남깁니다. 월세로 전환하는 보증금 액수, 적용한 전환율과 그 근거가 된 기준금리 공시일, 월세 액수, 그리고 이번 갱신이 갱신요구권 행사에 따른 것인지 여부입니다. 마지막 항목이 나중에 5% 상한과 해지권 적용 여부를 가르는 기준이 됩니다. 시세는 협상의 재료일 뿐이고, 상한은 그날 공시된 기준금리가 정합니다.
자주 묻는 질문
집주인이 갱신 조건으로 월세 전환을 요구하면 거절해도 되나요
갱신요구권을 행사하는 갱신이라면 됩니다. 제6조의3 제3항에 따라 전 계약과 동일한 조건으로 갱신되고, 집주인이 바꿀 수 있는 건 제7조 범위의 5% 증액뿐입니다. 거절했다는 이유로 갱신을 거부할 수는 없습니다. 갱신 거절 사유는 법이 정한 아홉 가지로 한정되어 있습니다.
전환율 5%는 언제까지 적용되나요
기준금리가 바뀌면 같이 바뀝니다. 상한은 기준금리에 2%를 더한 값이라 2026년 8월 27일 기준금리 3.00%인 지금은 5.0%이고, 다음 금융통화위원회에서 금리가 움직이면 그날부터 상한도 달라집니다. 전환을 합의하는 시점의 공시 금리로 계산하고, 그 날짜를 계약서에 적어 두면 뒤에 다툴 일이 줄어듭니다.
동의해서 월세로 바꿨는데 나중에 보니 전환율을 넘겼어요
제10조의2에 따라 초과분 상당액의 반환을 청구할 수 있습니다. 동의했더라도 법정 산정률을 넘긴 부분은 반환 대상입니다. 먼저 계약 당시 기준금리로 상한을 다시 계산해 차액을 확인하고, 집주인과 정산이 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 절차가 있습니다.
월세로 바꾼 뒤 기준금리가 오르면 월세를 또 올릴 수 있나요
전환율 상한은 보증금을 월세로 돌리는 그 시점의 계산에 쓰는 숫자이고, 이미 합의해 계약서에 적은 월세를 금리가 올랐다는 이유로 자동으로 끌어올리지는 않습니다. 월세를 더 올리려면 제7조의 증액 청구 요건을 따라야 합니다. 계약이나 직전 증액이 있은 뒤 1년 안에는 청구하지 못하고, 올릴 수 있는 폭도 5%까지입니다.