전세보증보험, 보증료 계산부터 못 받는 경우까지

전세보증보험의 보증료는 주택도시보증공사 기준으로 연 0.1% 안팎이고, 소득이나 가구 조건에 따라 절반 넘게 깎이며 세액공제와 정부 지원금까지 받으면 실제 부담은 몇만 원 단위로 내려갑니다. 그래서 이 보험의 관건은 보증료가 아니라 약관입니다. 임차권등기를 마치기 전에 이사하거나 만기 전 통지를 빠뜨려 묵시적 갱신이 되면 보증금은 나오지 않고, 사고를 한 달 안에 알리지 않으면 그 사이 늘어난 몫은 공사가 책임지지 않습니다.

가입 요건과 이행청구 절차 전반은 전세보증금 회수 가이드에 정리돼 있습니다. 보증료 요율과 면책 조항, 지급 기한은 2026년 9월 15일 기준 공사 약관과 관련 조문, 올해 5월 대법원 판결로 확인했습니다.

보증료는 얼마인가, 요율표와 할인

주택도시보증공사의 보증료는 보증금액에 보증료율을 곱하고 계약기간을 365일로 나눠 계산합니다. 요율은 보증금 구간, 주택 유형, 부채비율(선순위채권과 전세보증금의 합을 주택가액으로 나눈 값)로 갈리고, 전체 요율표는 1억 이하 아파트의 연 0.097%에서 5억 초과 기타 주택의 0.211% 사이에 있습니다. 보증금 2억 초과 5억 이하 구간은 아래와 같습니다.

부채비율	아파트	연립·다세대 등 기타 주택
70% 이하	연 0.107%	연 0.124%
80% 이하	연 0.131%	연 0.161%
80% 초과	연 0.154%	연 0.197%

HUG 전세보증금반환보증 상품안내 보증료율표 (2026년 9월 16일 캡처). 표의 수치는 본문 요율표와 같다.

보증금 3억원 아파트, 부채비율 70% 이하, 계약기간 2년이면 3억원에 0.107%를 곱한 32만 1,000원이 1년치, 2년이면 64만 2,000원. 여기에 할인이 붙습니다. 보증신청인과 배우자의 연소득이 5천만원 이하면 60%, 신혼부부와 다자녀, 만 65세 이상 고령자 가구는 40%가 깎이고, 이런 사회배려계층 할인끼리는 중복되지 않습니다. 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 반대로 10%가 붙습니다.

돌려받는 길도 둘. 보증대상 임차보증금이 3억원 이하면 보증료는 연말정산 보험료 세액공제 대상입니다. 소득세법 시행령 제118조의4 제2항 제6호에 따라 보장성보험료에 들어가며, 공제율 12%, 한도는 다른 보장성보험과 합쳐 연 100만원입니다. 또 국토교통부 보증료 지원사업은 전세보증금 3억원 이하, 연소득이 청년 5천만원, 신혼부부 7,500만원, 그 외 6천만원 이하인 무주택 임차인에게 이미 낸 보증료를 최대 40만원까지 돌려줍니다. 시·군·구청이나 정부24로 신청합니다. 위 3억원 예시의 청년이라면 60% 할인 뒤 25만 6,800원을 내고 그 전액을 지원받는 셈입니다.

한국주택금융공사의 전세지킴보증은 요율 구조가 다릅니다. 2025년 3월 1일 신규 신청분부터 담보인정비율(선순위채권과 보증금의 합이 주택가격에서 차지하는 비율) 70% 이하 연 0.04%, 80% 이하 0.11%, 90% 이하 0.18%이고, 주택금융공사의 전세자금보증을 쓰는 은행에서만 신청할 수 있습니다.

언제까지, 어떤 집이 되나

신청 기한은 새 계약이면 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전, 갱신 계약이면 갱신 계약기간의 절반이 지나기 전입니다. 보증금은 수도권 7억원, 그 외 5억원 이하여야 하고 보증부 월세는 전월세전환율 6.5%로 환산합니다.

집이 되느냐는 주택가격에서 갈립니다. 아파트는 KB시세나 한국부동산원 시세의 상한가와 하한가 평균(최저층과 주거용 오피스텔은 하한가)을 먼저 보고, 없으면 공시가격의 140%, 안심전세앱 하한가 순으로 봅니다. 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 것이 주택가액이고, 전세보증금과 선순위채권의 합이 그 안에 들어와야 하며 선순위채권만 따로 주택가액의 60%를 넘어도 안 됩니다. 새 집주인이 임대차를 승계하지 않는다는 특약이 계약서에 있으면 가입이 거절됩니다. 소유권이 넘어가는 순간 우선변제권(경매 대금에서 후순위 권리자나 일반 채권자보다 먼저 배당받을 권리)을 잃는 구조라 주택도시보증공사가 면책사유로 보기 때문입니다.

집주인도 봐야 합니다. 주택도시기금법 제34조의7은 계약을 하려는 사람이 요청하면 공사가 그 임대인의 보증 가입 건수, 보증사고 이력, 보증가입 금지 대상 여부, 최근 3년 구상채무를 알려 줄 수 있게 했고, 주택임대차보호법 제3조의7은 임대인이 계약 체결 때 국세·지방세 납세증명서와 그 집의 확정일자·보증금 정보를 임차인에게 제시하도록 정합니다. 계약 전에 이 둘을 받아 두는 것이 순서입니다.

등록임대주택이면 집주인이 든다

집이 민간임대주택으로 등록돼 있으면 순서가 바뀝니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항은 등록 임대사업자에게 임대보증금 보증 가입을 의무로 정했고, 제2항은 보증대상을 임대보증금 전액으로 했습니다. 보증에 가입하지 않으면 제67조 제5항에 따라 임대보증금의 10% 이하, 최대 3천만원의 과태료가 임대사업자에게 부과됩니다.

수수료는 같은 법 시행령 제40조에 따라 임대사업자가 75%, 임차인이 25%를 나눠 내고, 임차인 몫은 임대료에 얹어 걷되 고지서에 그 내용을 적어야 합니다. 개업공인중개사는 2024년 4월 9일 개정된 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제12호에 따라 민간임대주택을 중개할 때 이 보증 가입 사항을 확인·설명해야 하니, 확인설명서에서 그 칸을 찾아보시기 바랍니다.

제49조 제7항의 예외 하나가 임차인이 스스로 전세금 반환보증에 가입했고 임대사업자가 그 보증료를 임차인에게 전부 준 경우입니다. 그래서 등록임대주택에 살면서 자기 돈으로 보험에 든 세입자는 국토부 보증료 지원 대상에서 빠집니다. 대신 국토부 안내는 제49조 제7항 제3호를 근거로 임대인에게 보증료를 청구할 수 있다고 설명합니다.

보험이 있어도 못 받는 여섯 가지

공사 약관 제3조는 면책사유를 정합니다. 첫째, 대항력(집이 팔려도 새 주인에게 임차권을 주장할 수 있는 힘)이나 우선변제권을 잃은 경우입니다. 약관은 예시로 임차권등기가 완료되기 전에 거주지나 주민등록을 옮기는 경우를 들고, 이때는 보증책임 전부가 면제됩니다. 둘째, 집을 제3자에게 전대(세입자가 그 집을 다시 남에게 빌려주는 것)한 경우로 역시 전부 면책. 셋째, 보증금 반환채권을 남에게 양도하거나 담보로 잡히거나 압류·가압류가 붙어 공사에 손해가 생길 우려가 있는 경우입니다.

넷째는 알릴 의무입니다. 약관 제5조는 임대인이나 임차인이 바뀐 때, 경매나 공매 통지를 받은 때, 보증사고가 생긴 때, 계약이 해지·종료된 때를 1개월 안에 서면으로 공사에 알리도록 하고, 정당한 사유 없이 늦춰서 늘어난 채무는 책임지지 않습니다. 다섯째, 묵시적 갱신입니다. 약관 제6조 제2항은 만기 후 1개월 미반환이라는 보증사고를 계약이 갱신되지 않은 경우로 한정합니다. 만기 2개월 전까지 갱신 거절 통지가 임대인에게 닿지 않아 묵시적으로 갱신되면 그 계약은 2년 더 이어지고, 그 사이의 보증금은 이 보증사고에 들어가지 않습니다. 갱신 거절 통지의 요건은 전월세 갱신 거절 글에 있습니다. 여섯째, 기한입니다. 약관 제7조 제3항은 보증사고일부터 2개월 안에 이행청구를 하도록 했고, 청구 자체는 임차권등기를 마친 뒤에 할 수 있습니다.

약관 제2조는 아예 보증 대상이 아닌 돈도 적어 두었습니다. 임대인이 보증금을 늦게 줘서 생긴 이자와 지연손해금, 계약이 갱신·연장된 뒤에 생긴 채무가 대표적입니다. 지연이자는 임대인에게 따로 받아야 합니다.

공사는 언제 주나, 1개월과 연 6%

약관 제9조 제2항은 이행청구 접수일부터 1개월 안에 심사를 마치고 집을 비워 주는 것과 동시에 보증금을 지급하도록 정합니다. 공사가 서류 보완을 요청하면 요청일부터 보완 완료일까지는 그 1개월에서 빠집니다. 임대인이 이의를 제기하는 등 사정이 있으면 거절하거나 유보할 수 있고, 기한 안에 심사를 못 마치면 사유를 알린 뒤 조사 종료일부터 7일 안에 지급하거나 결정을 통지해야 합니다. 정당한 사유 없이 기한을 넘기면 제5항에 따라 지체일부터 지급일까지 상사법정이율로 배상합니다. 상사법정이율은 연 6%.

이 지급 기한을 두고 올해 대법원 판결이 나왔습니다. 판결이 해석한 것은 개정 전 약관, 즉 공사가 서류 보완을 요청하면 보완 완료일부터 1개월을 다시 세던 문언입니다. 2026년 5월 29일 선고 2026다200365 판결의 사안은 보증금 6억 9,300만원짜리 서울 강동구 아파트. 세입자가 2024년 2월 2일 이행청구를 했는데 공사는 1개월이 지난 3월 21일에야 서류 보완을 요청했고, 세입자가 같은 날 보완하자 4월 3일에 지급했습니다. 대법원은 공사가 거절·유보·지연할 사정이 없는 한 접수일부터 1개월 안에 지급해야 하고, 1개월이 지난 뒤에 보완을 요청했다면 접수일부터 1개월이 지난 날부터 지급일까지 연 6%의 지연손해금을 물어야 한다고 봤습니다. 약관이 불명확하면 고객에게 유리하게 읽어야 한다는 이유였습니다. 현행 약관은 보완 요청일부터 완료일까지만 기간에서 뺀다고 적고 있으므로, 1개월이 지난 뒤의 보완 요청은 문언상 그 예외에 들어가지 않습니다.

지급액에서 빠지는 돈도 있습니다. 약관 제9조 제7항에 따라 위약금, 미납 임대료와 관리비, 세입자 책임으로 집을 훼손한 원상복구비가 공제됩니다. 공사가 대신 준 돈은 임대인에게 구상됩니다. 주택도시기금법 제34조의5는 공사에 진 구상채무가 합계 2억원 이상이고, 그 전 3년 안에 다른 보증금도 정당한 사유 없이 안 준 이력이 있으며, 공사가 강제집행이나 보전처분을 신청해 효력이 생긴 임대인을 상습 채무불이행자로 보아 성명·나이·주소와 채무 내용을 공개할 수 있게 했습니다.

보증이행이 거절되거나 유보돼 다투게 되는 국면이면 약관 제9조 제3항의 거절 사유를 서면으로 받아 두고, 그 다음 절차는 변호사와 상의해 정하시는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

전세대출을 받았는데 보증보험에 들 수 있나요

은행이 보증금 반환채권에 질권(채권에 설정하는 담보)을 잡거나 채권양도 통지를 받은 대출이면 공사 상품에는 원칙적으로 가입할 수 없고, 공사와 협약한 SGI서울보증의 보증부 전세대출은 예외입니다. 대출받은 은행에 어떤 방식인지부터 물어보시기 바랍니다.

집주인이 바뀌면 보험은 어떻게 되나요

약관 제5조에 따라 1개월 안에 공사에 알리고 임대인 변경 신청을 해야 합니다. 공사는 새 임대인에게 채권양도 통지를 다시 보냅니다. 알리지 않아 늘어난 손해는 면책 대상이니 등기부에서 소유자 변동을 확인한 날 바로 신청하는 것이 맞습니다.

만기가 지났는데 아직 이사하지 않았습니다. 언제 돈이 나오나요

공사는 심사를 마친 뒤 집을 비워 주는 것과 동시에 지급합니다. 순서는 만기 2개월 전 통지, 만기 후 1개월 경과, 임차권등기 완료, 이행청구, 심사 1개월, 집을 비워 주면서 수령입니다.