종부세 개편안, 비거주 1주택·공동명의 얼마 오르나

2026년 세제개편안의 하나로 정부가 9월 3일 국회에 낸 종합부동산세법 개정안대로라면, 2027년분부터 1세대 1주택 기본공제는 실거주 14억원과 비거주 12억원으로 갈리고, 부부 공동명의 1주택(특례 미신청)은 거주 각 9억원, 비거주 각 6억원이 됩니다. 공시가격 16억원 아파트를 부부 공동명의로 갖고 있지만 살지 않는 가족이라면, 지금 0원인 종부세가 2027년에는 세율 단계 기준(재산세 공제·세액공제 전) 140만원으로 계산됩니다.

올해 12월 고지서는 현행 그대로 나옵니다. 그래도 9월 16일부터 30일까지 열리는 합산배제 신고와 공동명의 특례 신청은 현행법 절차대로 챙겨야 하고, 내년부터 어느 쪽이 유리한지는 지금 계산해 둘 문제입니다. 국회 심사에서 숫자가 바뀔 수 있는 정부안이라는 전제로 짚습니다.

개편안의 비거주는 해외 거주가 아니라 실거주 여부입니다

개정안의 비거주는 소득세법의 비거주자(해외 거주자) 개념과 다릅니다. 같은 집을 갖고 있어도 그 집에 사느냐로 종부세 기준인 기본공제가 갈립니다. 재정경제부가 8월 3일 발표한 원안은 비거주 1주택 공제를 9억원으로 내리는 내용이었습니다. 9월 1일 국무회의에서 확정한 정부안은 이를 12억원으로 되돌렸고, 실거주 1주택 14억원은 원안대로 유지했습니다.

공정시장가액비율(공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 곱해 과세표준을 정하는 비율)도 60%에서 2027년 70%로 오르고, 3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 가진 사람(1세대 1주택자 제외)은 2028년부터 80%입니다. 세율은 2027년에 과세표준 6억~12억원 구간이 1.0%에서 1.3%로 오르고, 2028년부터는 주택 수 구분 없는 하나의 표로 합쳐집니다. 세부담 상한은 원안의 200%에서 현행 150%로 돌아왔습니다. 적용 시기는 모두 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분, 그러니까 2027년 6월 1일 기준으로 매기는 분부터입니다.

거주 판정에는 부득이한 사유가 붙습니다. 1년 이상 살던 집에서 취학, 전근, 1년 이상의 치료나 요양, 해외 취학·근무 같은 사유로 다른 시·군으로 옮긴 기간은 최장 3년까지 거주로 봅니다. 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 살고 있던 집을 재개발·재건축한 경우에는 인가일부터 새 집 입주 가능일까지 공사기간의 절반을 거주기간으로 칩니다. 재정경제부 개조식 자료는 이 사유를 거주공제(보유공제를 단계적으로 대체하는 1세대 1주택 세액공제) 계산과 기본공제의 거주용 주택 판정에 함께 적용한다고 적었습니다.

같은 집인데 안 살면 종부세가 얼마나 달라지나

산식은 하나입니다. 공시가격 합계에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 곱하면 과세표준이고, 여기에 구간별 세율을 적용합니다. 2주택 이하는 과세표준 3억원까지 0.5%, 3억~6억원 구간 0.7%처럼 구간마다 세율이 올라가 현행 1·2주택 기준 최고 2.7%까지 갑니다(정부안은 2027년 3.5%, 2028년 통합표 5.0%). 아래 금액은 세율을 적용한 단계의 값이고, 실제 고지서는 여기서 재산세 중복분과 1세대 1주택 세액공제를 빼고 세부담 상한을 적용해 나옵니다.

가상의 사례로, 김 씨 부부가 공시가격 16억원 아파트 한 채를 갖고 있다고 해봅시다.

단독명의로 살고 있으면 120만원이 70만원으로 줄고, 살지 않으면 140만원으로 늡니다. 공동명의는 각 9억원 공제가 합쳐 18억원이라 지금은 0원인데, 비거주면 각 6억원이 되어 140만원이 생깁니다.

조정대상지역이면 2028년에는 80% 비율이 적용돼 160만원입니다. 2028년 통합 세율표에서도 과세표준 3억원 이하 구간은 0.5%입니다. 정부안의 80% 대상은 조정대상지역 주택 보유자 가운데 1세대 1주택자를 뺀 사람인데, 특례를 신청하지 않은 공동명의 부부는 1세대 1주택자가 아니어서 여기에 들어가는 것으로 읽힙니다.

공시가격 20억원이면 폭이 더 벌어집니다. 정부안 기준으로 단독명의는 현행 276만원이 거주 234만원, 비거주 332만원으로 갈립니다. 공동명의(특례 미신청, 부부 합계)는 현행 60만원에서 거주 70만원, 비거주 280만원입니다. 같은 집, 같은 명의인데 거주 여부 하나로 4배 차이가 납니다.

부부 공동명의 1주택, 특례를 신청해야 하나

공동명의 1주택은 두 갈래입니다. 각자 9억원씩 공제받는 기본 방식과, 종합부동산세법 제10조의2에 따라 부부 중 한 사람을 납세의무자로 정해 1세대 1주택자로 계산하는 특례입니다. 특례를 고르면 공제는 12억원(2027년 거주 14억원) 하나지만, 그 사람의 나이와 보유기간에 따른 세액공제(연령 20~40%, 보유기간 20~50%, 합계 80% 한도)가 붙습니다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 나이, 보유기간에 따라 달라서 두 방식을 각각 계산해 견주는 수밖에 없습니다.

개편안은 이 선택의 무게를 바꿉니다. 거주하는 공동명의는 각 9억원이 유지되니 특례 없이도 합계 18억원까지 과세표준이 0이고, 비거주는 각 6억원이라 특례의 12억원과 차이가 사라집니다. 반대로 특례 쪽은 세액공제가 2027년부터 보유공제에서 거주공제로 바뀌고(2027년은 보유공제의 절반과 거주공제 중 높은 쪽, 2028년부터는 거주공제만), 금액 한도가 2027년 800만원, 2028년 600만원으로 생깁니다. 오래 보유했지만 살지 않은 집일수록 특례의 이점이 줄어드는 구조입니다.

신청 절차는 현행법입니다. 제10조의2 제2항에 따라 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 공동명의 1주택자 신청서를 내고, 요건은 부부만이 1주택을 소유하고 둘 다 소득세법상 거주자일 것입니다(시행령 제5조의2). 한 번 신청하면 변동이 없는 한 다음 해에도 계속 적용되고, 사정이 바뀌면 같은 기간에 변경 신청을 합니다. 지금 계산해 유리한 쪽을 신청해 두고, 개정 법률이 확정되면 2027년 9월에 다시 따져 보는 순서입니다.

올해 9월에 할 일과 2027년 전에 정할 일

① 합산배제 신고: 임대주택이나 사원용 주택처럼 합산에서 빠지는 주택을 가졌다면 9월 16~30일에 보유현황을 신고합니다(제8조 제3항)

② 1세대 1주택 특례 신청: 1주택과 함께 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 중 하나를 보유한 경우 같은 기간에 신청합니다(제8조 제5항). 최초 신청 뒤 변동이 없으면 계속 적용됩니다

③ 공동명의 특례: 위 절차대로 9월 16~30일

④ 비거주 1주택자의 선택: 2027년 6월 1일 전에 들어가 살지, 임대할지, 팔지. 살지 않는 집의 공제는 12억원에서 멈추고 비율은 70%로 오릅니다

⑤ 국회 심사 확인: 정기국회에서 다시 고쳐질 수 있는 정부안입니다. 12월 고지서와 확정 법률이 나오면 이 글의 숫자도 갱신하겠습니다

7월 고지서와 9월 고지서의 관계는 2026년 9월 재산세, 7월에 냈는데 왜 또 나올까에서, 같은 개편안의 양도세 쪽은 2026 장특공제 개편, 1주택 양도세 얼마나 오르나에서 다뤘습니다.

한줄 코멘트. 개편안의 종부세는 집값보다 먼저 그 집에 사느냐를 봅니다.

자주 묻는 질문

종부세 개편안은 언제부터 적용되나요

정부안의 적용 시기는 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분입니다. 종부세는 매년 6월 1일 기준으로 매기므로 2027년 6월 1일 보유분부터이고, 올해 12월에 받는 고지서는 현행 기준입니다. 정기국회 심사가 남아 있어 확정 내용은 달라질 수 있습니다.

비거주 1주택의 비거주가 해외 거주라는 뜻인가요

아닙니다. 그 집에 실제로 사는지를 묻는 말이고, 해외 거주자를 가리키는 소득세법의 비거주자와는 다른 개념입니다. 1년 이상 살던 집을 취학·전근·치료 같은 부득이한 사유로 비우고 다른 시·군으로 옮긴 기간은 최장 3년까지 거주로 본다는 것이 정부안 자료의 설명입니다.

부부 공동명의인데 특례 신청을 안 하면 어떻게 되나요

각자 9억원씩 기본공제를 받는 방식이 그대로 적용됩니다. 정부안에서는 그 집에 살지 않으면 2027년분부터 각 6억원으로 줄어듭니다. 특례로 바꾸려면 9월 16일부터 30일까지 신청해야 하고, 한 번 신청하면 변동이 없는 한 계속 적용됩니다.

세부담 상한은 바뀌나요

8월 원안은 150%를 200%로 올리려 했지만, 9월 1일 확정된 정부안은 현행 150%를 유지했습니다. 올해 낸 보유세의 1.5배를 넘는 부분은 내년에도 부과되지 않습니다.