전세보증금 못 받을 때, 임차권등기명령부터 지급명령까지

만기 날 새집 잔금이 급해 짐부터 뺐고, 전입신고도 새집으로 옮겼습니다. 다음 세입자가 들어오면 전세보증금을 바로 준다던 집주인은 한 달 뒤 연락이 끊겼습니다. 그 이사 하루로 대항력과 우선변제권이 함께 사라졌다는 사실을 나중에 알게 되면 얼마나 황당할까요. 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 임차인을 보호하지만, 그 두 가지를 스스로 거둔 임차인까지 지켜 주지는 않습니다. 임차권등기 없이 이사한 순간 보호는 끝납니다.

보증금 회수는 힘의 문제가 아니라 순서의 문제입니다. 만기가 지났는데 돈이 오지 않으면 밟을 순서는 확인, 등기, 독촉, 집행, 보험, 특별법의 여섯 단계입니다. 각 단계에 드는 돈과 걸리는 기간, 하면 안 되는 행동을 2026년 9월 6일 기준 현행 조문과 대법원 판결로 확인했습니다.

만기가 지났는데 보증금이 안 온다, 먼저 확인할 세 가지

첫째, 계약이 정말 끝났는지 봅니다. 주택임대차보호법 제6조는 임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 만기 2개월 전까지 아무 통지도 하지 않은 경우도 같습니다. 이 묵시적 갱신이 성립하면 계약은 2년 연장된 것이 되고, 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다(제6조의2). 묵시적 갱신이 성립한 뒤 만기 한 달 전에 "나갈게요"라고 말한 세입자는 법적으로는 아직 계약 중이라는 뜻입니다. 갱신 거절 통지의 요건은 전월세 갱신 거절과 5% 인상, 법이 정한 경계선 글에서 다뤘습니다.

둘째, 대항력과 확정일자를 갖추고 있는지 봅니다. 대항력(집이 팔리거나 경매에 넘어가도 새 주인에게 임차권을 주장할 수 있는 힘)은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다(제3조 제1항). 대법원은 이 다음 날을 다음 날 오전 0시로 봅니다(1999. 5. 25. 선고 99다9981).

우선변제권(경매 대금에서 후순위 채권자보다 먼저 배당받을 권리)은 여기에 임대차계약서의 확정일자(계약서가 그 날짜에 존재했음을 공적으로 확인받는 절차)가 더해져야 생깁니다(제3조의2 제2항). 확정일자는 읍·면·동 주민센터, 법원과 등기소, 공증인이 부여합니다(제3조의6). 확정일자가 없으면 대항력은 있어도 우선변제권은 생기지 않습니다.

셋째, 등기부의 선순위를 봅니다. 내 확정일자보다 앞선 근저당이 얼마인지, 압류나 가압류가 새로 붙었는지가 뒤에서 설명할 경매 배당과 보증보험 청구를 좌우합니다. 세 가지가 확인되면 다음 질문은 하나로 좁혀집니다. 짐을 빼도 되는가.

집을 비워주면 안 되는 이유, 동시이행과 대항력

대법원은 1977년 전원합의체 판결에서 임대차가 끝났을 때 임차인이 집을 비워줄 의무와 임대인이 보증금을 돌려줄 의무는 동시이행 관계라고 정리했습니다(1977. 9. 28. 선고 77다1241). 민법 제536조의 동시이행 항변권이 임대차에 적용된 것입니다. 상대가 돈을 주지 않으면 나도 집을 넘겨주지 않아도 되고, 계약 기간이 끝났어도 임대차관계는 보증금을 받을 때까지 존속하는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 제2항).

동시이행의 대상은 정산 뒤의 나머지입니다. 대법원도 같은 판결에서 임대인이 돌려줄 돈을 밀린 차임 등 임대차에서 생긴 채무를 청산한 나머지로 보았습니다. 임대인이 밀린 월세나 관리비, 원상복구 비용을 주장한다면 그 항목과 금액을 따로 정리해 두어야 반환 요구 금액이 흔들리지 않습니다.

여기서 두 갈래가 나뉩니다. 집에 계속 살 수 있는 세입자라면 버티는 것이 곧 담보입니다. 점유와 주민등록이 유지되는 한 대항력과 우선변제권은 그대로이고, 임대인은 새 세입자를 받을 수도 없습니다. 반대로 이사 갈 집이 정해진 세입자라면 그냥 나가는 순간 담보를 잃습니다. 대항력은 인도와 주민등록을 계속 갖추고 있을 때 유지되는 권리이기 때문입니다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695).

짐은 등기가 끝난 뒤에 뺍니다.

이사를 가야 한다면 임차권등기명령이 먼저이고, 등기가 등기부에 올라간 것을 확인한 다음에 짐을 빼고 전입신고를 옮깁니다. 법은 그 순서를 지킨 임차인에게만 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 남겨 둡니다(제3조의3 제5항).

임차권등기명령, 이사 가야 할 때 첫 번째 절차

요건은 두 가지입니다. 임대차가 끝났을 것, 보증금이 반환되지 않았을 것. 이 둘이 갖춰지면 임차인은 집 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원, 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청합니다(제3조의3 제1항). 신청서에는 임대차 목적 주택, 등기 원인이 된 사실, 대항력이나 우선변제권을 갖췄다면 그 사실을 적고 소명합니다(제2항). 첨부서류는 등기사항증명서, 임대차계약서, 점유와 주민등록을 소명할 서류, 확정일자를 받은 계약서입니다(법제처 생활법령정보). 법원은 임대인을 불러 변론을 열지 않고도 결정할 수 있습니다(제3조의3 제3항이 준용하는 민사집행법 제280조 제1항).

2023년 4월 개정으로 절차가 한 단계 빨라졌습니다. 개정법은 가압류 집행에 관한 민사집행법 제292조 제3항을 임차권등기에 준용해, 결정이 임대인에게 송달되기 전에도 등기를 집행할 수 있게 했습니다(제3조의3 제3항).

임대인 1명, 임차인 1명, 주택 1채의 전세 기준으로 각 항목의 근거 규정에 따라 계산한 금액입니다.

이 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제3조의3 제8항). 등기신청수수료는 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항과 등기예규 제1856호(2025년 8월 1일 시행)의 그 밖의 등기·촉탁등기 4,000원, 송달료는 송달료규칙의 시행에 따른 업무처리요령 별표 1의 1회 5,640원, 등록면허세는 지방세법 제28조 제1항 제1호 마목 6,000원에 제151조의 지방교육세 20%를 더한 금액입니다. 법제처 생활법령정보 백문백답(2026년 8월 15일 기준)의 43,400원은 인상 전 수수료 3,000원과 송달료 5,200원 기준이라 이 글은 2026년 9월 16일에 정정했습니다. 당사자 수와 부동산 수를 바꿔 계산하려면 임차권등기명령 비용 계산기를 쓰면 됩니다. 등기가 마쳐지면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있던 사람은 그대로 유지하며, 등기 이후에는 이사를 가서 대항요건을 잃어도 권리가 남습니다(제5항). 임차권등기가 된 집에 새로 들어오는 세입자는 소액임차인 최우선변제(보증금 중 일정액을 선순위 근저당보다 먼저 받는 권리)를 받지 못하므로(제6항), 그 집은 다음 세입자를 구하기 어려워집니다.

등기 말소는 보증금을 받은 뒤의 일입니다. 대법원은 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 판단했습니다(2005. 6. 9. 선고 2005다4529). "말소해 주면 돈을 주겠다"는 요구에 응할 이유가 없다는 뜻입니다.

대법원 전자소송포털 민사신청 화면 (2026년 9월 16일 캡처). 관할 법원 직접 접수와 전자소송 인터넷 접수 둘 다 가능하다.

내용증명과 분쟁조정, 소송 전에 거치는 두 단계

내용증명은 권리를 만드는 서류가 아니라 사실을 남기는 서류입니다. 언제 계약 종료를 통지했는지, 언제까지 반환을 요구했는지가 뒤의 지급명령과 보증보험 청구에서 증거가 됩니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)는 만기 2개월 전까지 계약 종료를 통지하고 그 통지가 임대인에게 도달했음을 보여주는 자료(문자라면 임대인의 답장)를 이행청구 때 요구합니다. 문자와 통화 기록을 남기고, 응답이 없으면 내용증명으로 한 번 더 보냅니다.

내용증명에는 계약 내용, 계약이 끝난 날, 반환을 요구하는 금액과 기한, 기한을 넘기면 임차권등기명령과 지급명령을 신청하겠다는 뜻을 적습니다. 우체국이 같은 내용 한 부를 보관하므로 발송 사실과 내용이 뒤에 증명됩니다.

소송 전에 쓸 수 있는 공적 창구가 주택임대차분쟁조정위원회입니다. 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원의 지사에 설치되어 있고(주택임대차보호법 제14조), 보증금 반환 분쟁이 조정 대상에 들어갑니다. 위원회는 신청을 받은 날부터 60일 안에 조정을 마쳐야 하고, 부득이한 경우 30일 연장할 수 있습니다(제23조). 조정안을 통지받은 당사자가 14일 안에 서면으로 수락하지 않으면 거부한 것으로 보고(제26조), 양쪽이 수락해 강제집행을 승낙하는 내용이 조정서에 들어가면 그 정본은 집행권원(강제집행을 할 수 있는 문서)과 같은 효력을 가집니다(제27조). 수수료는 조정 목적의 값이 1억원 미만이면 1만원, 3억원 이상 5억원 미만이면 3만원, 10억원 이상이면 10만원입니다(한국부동산원 임대차분쟁조정위원회 안내).

임대인이 조정에 응하지 않겠다고 통지하면 신청은 각하됩니다(제21조 제3항 제5호). 연락이 닿고 돈을 줄 의사는 있는데 시기와 금액을 다투는 임대인에게 맞는 절차이고, 연락 자체가 끊긴 임대인에게는 다음 단계가 답입니다.

지급명령 신청, 2주가 지나면 확정판결과 같은 효력

지급명령은 금전 지급을 구하는 채권자가 법원에 신청하는 약식 절차입니다(민사소송법 제462조). 법원은 임대인을 부르지 않고 서류만 보고 지급명령을 내고(제467조), 임대인이 송달받은 날부터 2주 안에 이의를 신청하지 않으면 그 지급명령은 확정판결과 같은 효력을 가집니다(제468조, 제470조, 제474조). 재판 없이 집행권원을 얻는 절차라서, 임대인이 다투지 않을 사건이라면 소송보다 빠릅니다.

지급명령 신청서에는 소장에 붙일 인지액의 10분의 1을 붙입니다(민사소송 등 인지법 제7조 제2항). 소장 인지액은 소가 1억원 이상 10억원 미만 구간에서 소가의 1만분의 40에 5만5천원을 더한 금액입니다(같은 법 제2조 제1항 제3호).

지급명령 인지액 = (보증금 × 0.004 + 55,000원) × 1/10

보증금 3억원이면 (1,200,000원 + 55,000원) × 1/10 = 125,500원 (송달료 별도)

지연이자도 함께 청구합니다. 금전채무를 늦게 갚은 손해는 법정이율로 계산하고(민법 제397조), 약정이 없으면 연 5%입니다(제379조). 소송으로 가면 소장이나 이에 준하는 서면이 임대인에게 송달된 다음 날부터 연 12%가 적용됩니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항과 그 법정이율에 관한 규정). 다만 임대인이 채무의 존재나 범위를 다투는 것이 타당하다고 인정되는 범위에서는 이 높은 이율이 적용되지 않습니다(제3조 제2항). 가상의 사례로, 직장인 김 씨가 임차권등기를 마치고 집을 비워준 뒤 6개월째 보증금 3억원을 못 받고 있다고 해봅시다. 집을 비워준 다음 날부터의 지연이자는 연 5%로 6개월에 750만원이고, 소송에서 소장이 송달된 뒤에는 연 12%, 한 달에 300만원씩 붙습니다. 집에 계속 살면서 버티는 동안에는 지연이자가 붙지 않습니다. 명도의무와 반환의무가 동시이행 관계라, 임차인이 집을 비워주거나 그 이행을 제공하기 전에는 임대인이 이행지체에 빠지지 않기 때문입니다(대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497, 2001. 7. 10. 선고 2001다3764).

갈림길은 두 곳입니다. 임대인이 2주 안에 이의를 신청하면 사건은 지급명령을 신청한 때 소가 제기된 것으로 보아 소송으로 넘어가고(제472조 제2항), 이때 소장 인지액과의 차액을 보정합니다(제473조). 임대인의 주소를 몰라 송달이 안 되면 법원은 주소 보정을 명하는데, 이 경우 채권자는 소제기 신청을 할 수 있고, 공시송달로만 송달할 수 있는 사건은 애초에 지급명령 대상이 아닙니다(제462조 단서, 제466조). 연락이 완전히 끊긴 임대인이라면 처음부터 보증금반환청구 소송이 빠를 수 있습니다. 소송 단계부터는 청구 금액과 지연이자 기산일, 밀린 관리비나 원상복구 비용을 공제하겠다는 임대인의 항변 같은 쟁점이 얽히므로 변호사나 법률구조 창구의 상담을 권합니다. 주택임대차보호법상 소액임차인은 대한법률구조공단의 무료 법률구조 대상에 들어갈 수 있습니다(기준 중위소득 125% 이하).

강제경매와 배당, 확정일자는 배당요구를 해야 돈이 된다

집행권원이 생기면 임대인의 재산에 강제집행을 합니다. 가장 확실한 대상은 살던 집 자체입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인이 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 임차주택 경매를 신청할 때, 집을 먼저 비워주는 반대의무의 이행을 집행 개시 요건으로 삼지 않는다고 정합니다. 집에 살면서 경매를 신청할 수 있다는 뜻입니다.

배당 단계에서 우선변제권이 힘을 씁니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받습니다(제3조의2 제2항). 단, 배당을 받으려면 집을 매수인에게 인도해야 합니다(제3항). 대법원은 주택임대차보호법상 보증금 반환채권이 배당요구가 필요한 채권이라고 보아, 배당요구를 하지 않은 임차인은 우선변제권이 있어도 배당에서 제외되고 후순위 채권자에게 부당이득 반환도 청구할 수 없다고 판단했습니다(1998. 10. 13. 선고 98다12379). 소액임차인의 최우선변제금도 같습니다(2002. 1. 22. 선고 2001다70702). 배당요구 종기는 법원이 첫 매각기일 이전으로 정해 공고합니다(민사집행법 제84조, 제88조, 제148조). 확정일자를 받아 둔 사실보다 그 종기 안에 배당요구서를 낸 사실이 돈을 결정합니다.

제8조의 최우선변제는 보증금 중 일정액을 선순위 근저당보다 먼저 받는 제도이고, 요건은 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추는 것입니다. 금액은 시행령 제10조와 제11조가 지역별로 정합니다(2023년 2월 21일 개정 기준).

주택가액의 2분의 1이 한도이고(시행령 제10조 제2항), 어느 표를 적용할지는 선순위 담보물권이 설정된 시점의 시행령으로 정합니다. 시행령 부칙이 개정 전에 담보물권을 취득한 자에게는 종전 규정을 적용한다고 정해 왔기 때문입니다(법제처 생활법령정보). 2019년에 근저당이 잡힌 서울 빌라라면 그 당시의 표가 적용됩니다. 낙찰 뒤에도 보증금을 다 받지 못한 대항력 있는 임차인의 임차권은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어갑니다(제3조의5). 한편 전세권을 등기한 임차인은 민법 제318조에 따라 소송 없이 곧바로 경매를 청구할 수 있어 절차가 한 단계 짧습니다. 배당요구 종기와 순위 계산은 사건마다 달라지므로, 경매가 개시되면 법률구조 창구나 변호사의 확인을 받는 편이 안전합니다.

전세보증보험에 들었으면 바로 받을 수 있을까

가입해 뒀다면 회수 경로가 하나 더 있지만 조건이 붙습니다. 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증이 정하는 보증사고는 두 가지입니다. 전세계약이 해지 또는 종료된 뒤 1개월 안에 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 경우, 그리고 계약 기간 중 집이 경매나 공매로 넘어가 배당 뒤에도 보증금을 받지 못한 경우입니다. 첫 번째 사고로 이행청구를 하려면 주택임차권등기를 마쳐야 합니다. 결정문을 먼저 제출하면 청구와 심사는 시작할 수 있지만, 보증금을 받기 전까지 등기가 완료되어야 합니다.

증빙도 순서를 따라갑니다. 공사는 만기 2개월 전(2020년 12월 10일 전에 체결된 계약은 1개월 전)까지 임대인에게 계약 종료를 통지하고 그 통지가 도달했음을 보여주는 자료를 요구하고, 전세계약 종료확인서는 보증기간 만료일부터 2개월 안에 제출해야 합니다. 보증금은 집을 비워준(명도) 뒤에 지급됩니다. 앞 단계에서 통지 시점을 놓치거나 등기 없이 이사한 세입자는 보험이 있어도 청구 요건에서 막힙니다.

보증 대상은 전세보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하인 계약이고, 신청은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지 해야 합니다. 그 집에 살면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것, 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내일 것, 계약기간 1년 이상, 공인중개사를 통해 체결한 계약서일 것이 기본 조건입니다(주택도시보증공사 상품개요). 보증료 계산과, 가입해 두고도 보증금을 받지 못하는 경우는 전세보증보험, 보증료 계산부터 못 받는 경우까지에서 따로 다뤘습니다.

조세금융신문이 공사 자료를 인용해 보도한 바에 따르면 전세보증금반환보증 사고는 2024년 4조4,896억원(2만941건)에서 2025년 1조2,446억원(6,677건)으로 줄었고, 공사가 세입자 대신 갚은 대위변제액은 2025년 1조7,935억원이었습니다. 공사는 담보인정비율(전세보증금과 선순위채권의 합계가 주택가격에서 차지할 수 있는 상한)을 100%에서 90%로 낮췄습니다.

전세사기 피해자 결정, 특별법이 여는 문

임대인이 여러 채를 돌려막다 무너진 경우라면 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법의 문이 열립니다. 요건은 네 가지입니다(제3조 제1항). 대항요건과 확정일자를 갖췄을 것(임차권등기나 전세권 설정도 인정), 보증금이 5억원 이하일 것(위원회가 2억원 범위에서 올릴 수 있음), 임대인의 파산·회생이나 집의 경·공매 개시, 임차인의 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인에게 피해가 발생했거나 예상될 것, 임대인에 대한 수사 개시나 기망 등 보증금을 돌려주지 않을 의도가 의심되는 상당한 이유가 있을 것. 보증보험으로 전액을 돌려받을 수 있거나, 보증금 전액이 최우선변제 범위 안이거나, 대항력·우선변제권으로 전액 회수가 가능한 사람은 제외됩니다(제2항).

신청은 시·도에 하거나 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템으로 온라인 접수합니다. 위원회는 안건이 상정된 날부터 30일 안에 심의를 마쳐야 하고 한 차례 15일 연장할 수 있습니다(제14조 제3항). 결정문을 받고 이의가 있으면 송달일부터 30일 안에 이의신청을 합니다.

피해자로 결정되면 경매에서 최고가 매수신고가격과 같은 값으로 집을 우선매수할 수 있고(제20조), 공공주택사업자에게 매입을 요청해 그 집에 공공임대로 최장 10년 거주하는 길도 열립니다(제25조). 법제처 생활법령정보는 이 법의 결정 신청과 지원 유효기간을 2027년 5월 31일까지로, 적용 대상을 2025년 5월 31일 이전에 최초로 임대차계약을 체결한 임차인으로 안내합니다.

이 국면은 형사 고소, 다른 세입자와의 배당 순위, 우선매수 여부 같은 판단이 한꺼번에 걸립니다. 결정 신청과 별도로 변호사 상담을 먼저 받으시기를 권합니다. 지자체 전세피해지원센터와 주택도시보증공사 전세사기 지원 콜센터가 상담 창구입니다.

시간표로 보는 회수 로드맵과 시사점

이 표에서 독자가 스스로 정할 것은 두 가지입니다. 집에 계속 살면서 버틸지, 등기하고 이사할지. 그리고 조정과 지급명령 중 어느 쪽부터 갈지. 연락이 되는 임대인이면 조정이 빠르고, 끊긴 임대인이면 지급명령이나 소송입니다. 어느 길이든 대항력과 확정일자, 통지 기록, 임차권등기라는 세 가지를 손에 쥐고 움직여야 돈이 됩니다.

보증금 3억원 기준으로 여기까지 드는 법정 비용은 임차권등기명령 47,040원과 지급명령 인지 125,500원, 조정을 거쳤다면 수수료 3만원(조정 목적의 값 3억원 이상 5억원 미만 구간)을 더한 정도입니다. 지급명령 송달료와 변호사 비용은 별도입니다.

어느 절차든 들고 갈 서류는 같습니다. 확정일자를 받은 임대차계약서, 주민등록 초본, 등기사항전부증명서, 계약 종료 통지와 답장 기록, 보증금 송금 내역입니다. 내용증명 사본과 임차권등기명령 결정문이 생기면 그 위에 얹습니다.

지금 이 글을 읽는 분의 만기가 두 달 뒤라면, 오늘 할 일은 계약 종료 통지를 문자로 보내고 답장을 받아 두는 것입니다. 만기가 이미 지났다면, 임차권등기명령 신청서를 쓰는 것입니다. 47,040원짜리 그 신청서가 그 뒤의 모든 절차를 지탱합니다.

한줄 코멘트. 짐은 등기가 끝난 뒤에 빼고, 배당은 요구한 사람에게만 돌아갑니다.